Inquilino não paga o aluguel: o que fazer, e o que não fazer

Aluguel atrasado é a dúvida que mais aparece entre proprietários que alugam por conta própria. A boa notícia: a lei dá caminhos claros, e muitas vezes o problema se resolve antes de chegar à Justiça. Aqui está o passo a passo, do primeiro dia de atraso até a desocupação, com o que pode e o que não pode ser feito.

Quanto tempo de atraso precisa para agir?

Nenhum prazo mínimo. É comum ouvir que só depois de três meses dá para fazer alguma coisa, mas a lei não diz isso: um aluguel vencido e não pago já permite cobrar e, se for o caso, pedir o despejo (Lei do Inquilinato, art. 9º, III). Esperar só faz a dívida crescer.

Passo a passo quando o inquilino não paga

1. Converse e registre por escrito. Muitas vezes é um aperto passageiro. Combine data e valor por mensagem ou e-mail, para ficar o registro.
2. Cobre multa e juros como o contrato manda, nem mais, nem menos.
3. Se o combinado não for cumprido, mande uma notificação por escrito, com o valor em aberto e um prazo para pagar. Ela não é obrigatória para o despejo, mas ajuda no acordo e serve de prova.
4. Acione o fiador, se houver. Ele responde pela dívida junto com o inquilino, nos termos do contrato.
5. Sem acordo, o caminho é a Justiça, com advogado: cobrança da dívida, ação de despejo ou as duas juntas.

O inquilino não paga e não quer sair. E agora?

Aí entra a ação de despejo por falta de pagamento. Ela pode vir junto com a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados, e o fiador pode ser chamado no mesmo processo (art. 62, I).

Depois de citado, o inquilino ainda pode evitar o despejo pagando tudo o que deve em 15 dias, com multa, juros, custas e honorários (art. 62, II). Essa chance não vale para quem já usou esse recurso nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único).

Quando o contrato não tem garantia (nunca teve, ou ela acabou, como no caso do fiador que se exonerou), a lei permite pedir uma liminar para o imóvel ser desocupado em 15 dias, antes mesmo de o inquilino se defender, mediante um depósito de três aluguéis em juízo (art. 59, § 1º, IX). Mesmo assim, ele ainda pode evitar a saída pagando tudo em 15 dias (art. 59, § 3º).

O que o proprietário NÃO pode fazer

Por mais que a situação irrite, fazer justiça com as próprias mãos vira problema para quem é dono. Não pode:

• Cortar água ou luz do imóvel
• Trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino
• Tirar os móveis e as coisas dele

Isso pode ser enquadrado como exercício arbitrário das próprias razões (Código Penal, art. 345) e ainda dar ao inquilino motivo para pedir indenização. O caminho que funciona é o da lei, mesmo quando parece mais lento.

Expor a dívida para vizinhos ou nas redes sociais também não pode: pode ser difamação (Código Penal, art. 139) e gerar indenização por dano moral.

O fiador tem que pagar?

Sim, se o contrato tiver fiador, ele responde pelos aluguéis e encargos em atraso, nos limites do que assinou. Pela lei, a fiança vai até a entrega das chaves, mesmo que o contrato tenha passado a prazo indeterminado, a não ser que o contrato diga outra coisa (art. 39). Depois que o contrato passa a prazo indeterminado, o fiador pode pedir para sair da fiança, e continua respondendo por mais 120 dias depois de avisar (art. 40, X).

Dá para protestar ou cobrar direto o inquilino?

Dá. O contrato de aluguel escrito permite cobrar os aluguéis e encargos atrasados direto por execução (Código de Processo Civil, art. 784, VIII). Em geral, a dívida também pode ser levada a protesto no cartório de protestos, com o contrato e o cálculo do valor. Vale confirmar antes com o cartório da cidade, e conferir bem o valor, porque protesto errado gera indenização.

E se não existe contrato escrito?

Aluguel combinado de boca também é locação, e o despejo por falta de pagamento continua possível. A diferença está na prova: recibos, transferências, conversas e testemunhas passam a mostrar o que foi combinado, e, em regra, não dá para cobrar direto por execução: a cobrança vai por uma ação comum ou monitória. É mais um motivo para nunca alugar sem contrato.

O inquilino abandonou o imóvel devendo

Mesmo com o imóvel vazio, não é bom simplesmente entrar e trocar a fechadura, porque fica difícil provar depois que ele saiu. Se já existe ação de despejo, o proprietário pode pedir ao juiz para retomar o imóvel abandonado (art. 66). Sem ação, o mais seguro é registrar a situação antes de retomar, de preferência com uma ata notarial no cartório, além de fotos, vizinhos como testemunha e uma notificação. E guarde o que ele deixou, não jogue fora.

A imobiliária é obrigada a pagar o aluguel atrasado?

A dívida é do inquilino, e do fiador, se houver. A imobiliária só paga do próprio bolso se o contrato de administração tiver garantia de aluguel, aquela em que ela repassa mesmo sem o inquilino pagar, ou se ela mesma tiver falhado no serviço. Na Vale do Piquiri a gente não promete "aluguel garantido": trabalha para o atraso não acontecer, com análise do inquilino antes do contrato, cobrança feita por nós. Se precisar ir à Justiça, a gente reúne toda a documentação e encaminha ao seu advogado.

Este texto é informativo, segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o Código de Processo Civil e o Código Penal como estão em outubro de 2026 e não substitui a orientação de um advogado. Cada caso tem detalhes próprios.

Prefere que alguém cuide disso por você?

Na administração de aluguel, quem cobra é a gente, e você é informado de tudo. Atendemos Maripá, Toledo, Palotina, Nova Santa Rosa e região.

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