Documentos para vender imóvel: o que separar antes de anunciar

Muita venda boa não morre na negociação. Morre no cartório, semanas depois do aperto de mão, quando aparece um documento que ninguém tinha olhado. O comprador desiste, o banco não libera, e o imóvel volta para o anúncio. A forma de evitar isso é simples: conferir a documentação antes de anunciar, não depois de achar o comprador.

Por que o documento importa tanto?

Pela lei, quem não registra não é dono. A propriedade do imóvel só passa para o comprador quando a venda é registrada no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). E, em regra, a venda de imóvel precisa de escritura pública, feita no Tabelionato de Notas (Código Civil, art. 108). Quando a compra é financiada, o banco faz um contrato próprio, normalmente com alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), e ele também é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, do mesmo jeito. Os documentos pedidos são os mesmos. Contrato particular, o famoso "contrato de gaveta", não transfere a propriedade.

Por isso o cartório, o comprador e, se houver financiamento, o banco vão olhar a papelada com lupa. O que não estiver certo aparece ali.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel, tirada no Cartório de Registro de Imóveis. É o documento mais importante: mostra quem é o dono, a área e se existe hipoteca, penhora, usufruto ou outra restrição
• Certidão de ônus reais (em muitos cartórios ela já vem junto com a matrícula atualizada)
• Carnê ou certidão de débitos do IPTU, da prefeitura
• Se for apartamento ou casa em condomínio: declaração do síndico de que não há condomínio atrasado
• Se tiver construção: o ideal é que ela esteja averbada na matrícula. Para averbar, são pedidos o habite-se da prefeitura e a certidão negativa da obra, da Receita Federal

Documentos de quem vende

• RG e CPF de todos os donos que aparecem na matrícula
• Certidão de casamento ou de nascimento atualizada (mostra o estado civil de hoje)
• Se houver, a escritura de pacto antenupcial ou de união estável
• Comprovante de endereço

É comum o comprador, ou o banco, pedir também certidões em nome de quem vende: de ações na Justiça, trabalhistas e de débitos com a Receita Federal. Desde 2022 a lei não exige essas certidões para fazer a escritura, porque o que vale é o que está na matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54). Mesmo assim, muitos compradores e bancos pedem, porque ajudam a mostrar que o comprador agiu de boa-fé se algum credor do vendedor tentar questionar a venda (Código de Processo Civil, art. 792). Ter isso em mãos acelera o negócio.

Casado precisa da assinatura do cônjuge?

Na maioria dos casos, sim. Pela lei, quem é casado precisa da autorização do marido ou da esposa para vender imóvel, mesmo que o imóvel esteja só no nome de um dos dois. A exceção é o casamento com separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647, I). Quem vive em união estável deve conferir com o cartório se a assinatura do companheiro será exigida. Separação, divórcio ou viuvez que não foram anotados nos documentos também costumam travar a escritura.

Imóvel rural: o que muda

Para sítio, chácara e área rural, além da matrícula e dos documentos pessoais, entram documentos próprios do imóvel rural:

• CCIR, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, emitido pelo INCRA
• Certidão negativa do ITR, da Receita Federal
• Recibo do CAR, o Cadastro Ambiental Rural
• Georreferenciamento certificado pelo INCRA, quando a lei exige para o tamanho da área (Lei 10.267/2001)

O que mais trava a venda no cartório

1. Imóvel ainda no nome de quem já faleceu. Em regra, antes de vender, é preciso fazer o inventário e passar o imóvel para os herdeiros. Em muitos casos ele pode ser feito direto no cartório, com advogado, o que costuma ser mais rápido que pela Justiça (Código de Processo Civil, art. 610, e Resolução 35/2007 do CNJ).
2. Casa construída e não averbada. Na matrícula aparece só o terreno. Para financiamento, isso quase sempre barra o negócio.
3. Imóvel comprado por contrato de gaveta e nunca registrado. Quem aparece como dono na matrícula ainda é o antigo proprietário, e a venda depende de regularizar isso primeiro.
4. Hipoteca, penhora ou financiamento ainda anotados na matrícula. Às vezes a dívida já foi paga e só falta dar baixa no cartório.
5. Área da matrícula diferente da área real, ou medidas que não batem com o terreno.

Quase tudo isso tem solução. O problema é descobrir no meio do caminho, com o comprador esperando. Resolvido antes, vira só uma etapa.

Quem paga o quê?

Em geral, quem vende arca com os próprios documentos e com o que for preciso para deixar o imóvel regular. Quem compra costuma pagar o ITBI, a escritura e o registro. Mas isso pode ser combinado de outro jeito, e o combinado precisa estar escrito no contrato de compra e venda.

Este texto é informativo, segue o Código Civil, o Código de Processo Civil e a legislação de registro de imóveis como estão em outubro de 2026, e não substitui a orientação de um advogado ou do cartório. Cada cartório e cada banco pode pedir documentos a mais.

Quer conferir a documentação antes de vender?

Está pensando em vender? Antes de anunciar, mande para nós a matrícula ou a escritura do imóvel pelo WhatsApp do atendimento 24h, (45) 9 2003-1300, no link logo abaixo. Um corretor da nossa equipe olha a documentação e aponta o que já está pronto para a venda e o que precisa ser providenciado antes. A conferência é sem custo para quem coloca o imóvel à venda com a gente. Se preferir só a conferência, sem anunciar com a gente, ela tem um valor, que informamos antes de começar. Se aparecer alguma questão que precise de advogado, a gente avisa e indica que tipo de profissional procurar. Atendemos Maripá, Toledo, Palotina, Nova Santa Rosa e região.

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