Contrato de aluguel: o que precisa ter para proteger você e o inquilino

Quem procura "contrato de aluguel simples para imprimir" quase sempre está alugando um imóvel por conta própria. Dá para fazer, e muita gente faz. O que decide se o aluguel vai ser tranquilo ou vai dar dor de cabeça não é o papel bonito: é o que está escrito nele. Aqui estão as dúvidas que mais aparecem no Google, respondidas do jeito que a gente aplica nos contratos que fazemos em Maripá, Toledo, Palotina e Nova Santa Rosa.

Qual o prazo do contrato de aluguel?

A lei deixa você escolher o prazo, mas a escolha muda muito o que acontece depois. Em aluguel residencial, quando o contrato é de 30 meses ou mais, terminado o prazo o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem precisar explicar o motivo (Lei do Inquilinato, art. 46). Quando o contrato é mais curto, ele se prorroga sozinho e o proprietário só consegue retomar em casos específicos da lei, como uso próprio ou depois de 5 anos seguidos de locação (art. 47).

Por isso o nosso contrato padrão de locação residencial é de 36 meses.

Serve usar modelo de contrato de aluguel pronto?

Serve como ponto de partida, desde que você confira o que está escrito. Modelo pronto da internet com 12 meses e frase do tipo "vedada a prorrogação" não obriga o inquilino a sair no fim do ano: a regra do art. 47 continua valendo e a cláusula contrária não tem efeito (art. 45).

Precisa registrar o contrato de aluguel em cartório? Precisa reconhecer firma?

Não. O contrato vale entre você e o inquilino sem cartório e sem firma reconhecida. O registro na matrícula do imóvel serve para outra coisa: se o imóvel for vendido no meio do contrato, o comprador tem que respeitar o aluguel até o fim. Mas só se o contrato tiver prazo determinado e uma cláusula de vigência em caso de venda (art. 8º). Sem isso, o comprador pode pedir o imóvel com 90 dias de aviso, desde que peça em até 90 dias depois de registrar a compra.

Contrato de aluguel precisa de testemunha? Pode assinar pelo gov.br?

Sem testemunha o contrato também vale. E o aluguel e os encargos atrasados, como condomínio, já podem ser cobrados direto por execução, porque a lei trata o contrato escrito de locação como título executivo para isso (Código de Processo Civil, art. 784, VIII). As duas testemunhas ajudam a cobrar o resto pelo mesmo caminho rápido, como multa e conserto de estragos (art. 784, III).

Assinatura eletrônica, como a do gov.br ou de uma plataforma de assinatura, é aceita. E quando a plataforma de assinatura confere a integridade do documento, a lei dispensa as testemunhas (CPC, art. 784, § 4º).

Qual a melhor garantia de aluguel?

A lei prevê quatro: caução (se for em dinheiro, até três aluguéis, depositada em poupança, com o rendimento para o inquilino), fiador, seguro fiança e cessão de quotas de fundo de investimento. A regra que mais pega gente desprevenida: só pode uma garantia por contrato (art. 37). Pedir fiador e caução no mesmo contrato não vale: a garantia a mais é nula, e a lei ainda trata essa exigência como contravenção (art. 43, II).

Qual é a melhor depende do inquilino e do imóvel. Fiador com imóvel em nome dele dá segurança, mas é cada vez mais difícil de conseguir. O seguro fiança custa para o inquilino e facilita a aprovação. A caução é simples, mas cobre pouco se o problema for grande.

Quanto é a multa se o inquilino sair antes?

A multa tem que ser proporcional ao tempo que falta (art. 4º). No nosso contrato padrão residencial, quem sai no primeiro ano paga até três aluguéis, proporcionais ao que falta para completar 12 meses: quem sai depois de 6 meses, por exemplo, paga um aluguel e meio. E em qualquer fase o inquilino avisa com 30 dias de antecedência. Se o inquilino sair porque o empregador o transferiu, a lei dispensa a multa (art. 4º, parágrafo único).

O contrato venceu e não foi renovado. E agora?

Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim e o proprietário não se opôs, o contrato segue valendo por prazo indeterminado, com as mesmas condições (art. 46, § 1º). Nos contratos de 30 meses ou mais, o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento depois disso, dando 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º).

A vistoria que quase ninguém faz

"Isso aí já estava assim" é a frase mais comum no fim de um aluguel. Sem um registro do estado do imóvel na entrada, fica a palavra de um contra a do outro. Nos contratos que a gente administra, a vistoria é feita pelo nosso aplicativo, cômodo por cômodo, e o laudo em PDF faz parte do contrato. O inquilino tem 48 horas, a partir da entrega das chaves ou do recebimento do laudo, para apontar o que não concordar.

O que não pode faltar no contrato de aluguel

• Nome, CPF e estado civil do proprietário, do inquilino e do fiador, se houver
• Endereço completo e matrícula do imóvel
• Prazo, de preferência de 30 meses ou mais
• Valor, dia do vencimento, índice e data do reajuste anual
• Quem paga IPTU, água, luz e condomínio
• Uma garantia só: caução, fiador ou seguro fiança
• Multa proporcional e aviso para sair
• Laudo de vistoria de entrada, assinado pelas duas partes
• Regra sobre animais, reformas e sublocação
• Duas testemunhas ou assinatura eletrônica com plataforma

Este texto é informativo, segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e o Código de Processo Civil como estão em outubro de 2026 e não substitui a orientação de um advogado. Cada aluguel tem detalhes próprios: na dúvida, fale com a gente antes de assinar.

Prefere não se preocupar com nada disso?

Na administração de aluguel, a gente procura o inquilino, analisa o cadastro, faz o contrato e a vistoria, cobra e repassa o aluguel para você. Atendemos Maripá, Toledo, Palotina, Nova Santa Rosa e região.

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